Предлагаем вашему вниманию соображения активистов по сути предлагаемого УК к утверждению на нынешнем общем собрании собственников проекта договора управления, а также его приложений.
Просмотреть или скачать весь пакет документов для утверждения на ОСС
Для начала важная информация о порядке ознакомления с документами ОСС. Если сам договор с тремя приложениями пусть и заметно позже объявления о собрании, но всё же опубликован на сайте УК «СтройЖилИнвест» (правда, что характерно, фигурирует там не как предлагаемый к утверждению проект, а как вопрос уже решённый и действующий), то, например, технические условия из состава «провайдерских» вопросов не опубликованы вообще нигде, кроме как на нашем сайте.
В связи с этим и во избежание потенциальных злоупотреблений и спекуляций, представители инициативной группы посетили офис УК дабы там ознакомиться с документами ОСС согласно порядку, описанному в повестке. Документы с вот такими шапками любезно выданы нам сотрудником УК Волченковой Светланой Николаевной:
Как и к документу трёхлетней давности, к данному договору немало вопросов, в части которых инициативной группе так и не удалось мотивировать УК следовать требованиям Жилищного кодекса РФ и нормально полностью включать в него все требуемые по закону существенные условия, в частности состав общего имущества. Согласно комментариям к статье 162 ЖК РФ:
…описание общего имущества может основываться на технической (в том числе проектной) документации, а также составляться в произвольной форме, согласованной сторонами договора. Главное, что такое описание должно устранить неопределенность в определении состава имущества, являющегося объектом управления, т.е. имущества, за содержание и ремонт которого отвечает управляющая организация
Источник: https://zhkrf.ru/162
Ну а теперь давайте посмотрим на раздел общего имущества в предлагаемом нам договоре и зададим себе вопрос — есть ли в нём определённость?
Ни одна из важных (и дорогих!) инженерных систем не имеет никакого описания!
«Система пожарной сигнализации» — чего именно 12 штук?
«Автоматическая система контроля доступа» — тот же вопрос!
«Система видеонаблюдения» в количестве 12 штук чего-то со ссылкой на АТС? В нашем доме нет Автоматических Телефонных Станций, а помещения, специализированные согласно проекта как помещения АТС, вообще загадочным образом находятся в частной собственности, вовсе не в составе общедомового имущества. Кроме того, ни в этих, ни в каких-либо ещё помещениях нашего дома нет никаких систем видеонаблюдения, поскольку такая именно система подразумевает наличие не только видеокамер и кабелей к ним, но и видеорегистратора или сервера видеонаблюдения, оснащённого системой хранения данных (СХД) — и это ключевая (и дорогая) её часть!
Об инженерной системе (видео)домофонной связи ни слова вообще, а 12 единиц загадочных «телекоммуникационных систем» — более общий термин сложно себе представить. Это практически то же самое, как написать «автомобили — 12 шт.«, забыв упомянуть о том, что есть некоторая разница между, к примеру, моделями АвтоВАЗ и BMW — и в первую очередь в стоимости, а речь ведь идёт о нашем с вами имуществе!
Никаких моделей, наименований, производителей — в отличие от тех же коллективных приборов учёта или, хотя бы, раздела ИТП (хотя и к содержимому ИТП есть немало вопросов, в частности представители инициативной группы, в своё время, обнаружили что насосы у нас в ИТП стоят совсем не те, что должны там быть даже по данным, предоставленным УК).
Очень важный момент! В списке общедомового имущества отсутствует часть помещений этого самого имущества. По версии УК «СтройжилИнвест» у нас в доме нет ни лифтовых или этажных холлов (или некоторых иных помещений в ОДИ), ни мусоропровода, ни консьержных, а ведь на основании того, что МЫ С ВАМИ утверждаем — они будут обслуживать.
Как же можно осуществлять обслуживание того, чего нет даже внятного перечня? Или доступа к нему нет лишь у нас, жителей и его владельцев?…
Детализация предлагаемого тарифа тарифа на содержание и ремонт жилого помещения
Данную таблицу детализации для понимания общих масштабов мы дополнили суммами, которые УК планирует получать с нас в год по результатам нынешнего ОСС:
| Наименование работ и услуг | Периодичность выполнения работ и оказания услуг | Стоимость на 1 кв. м в месяц | Стоимость на дом в месяц | стоимость на дом в год |
|---|---|---|---|---|
| 1. Работы и услуги по содержанию иного общего имущества в многоквартирном доме: | 19,54 | 1.549.725,22 | 18.596.702,59 | |
| 1.1. Содержание помещений ОДИ: сухая и влажная уборка. | 1-2 этажи, лифты — ежедневно влажная уборка; 4 раза в месяц — влажная уборка всех этажей; обход и уборка при необходимости — 1 раз в неделю | 4,84 | 383.862,34 | 4.606.348,03 |
| 1.2. Работы по проведению дератизации помещений ОДИ | ежемесячно / по заявке | 0,05 | 3.965,52 | 47.586,24 |
| 1.3. Дезинсекция помещений ОДИ | 2 раза в год | 0,03 | 2.379,31 | 28.551,74 |
| 1.4. Работы по содержанию придомовой территории. Вывоз снега в стоимость работ не входит. | 6,95 | 551.207,28 | 6.614.487,36 | |
| 1.5. Содержание контейнерных площадок. | ежедневно | 0,55 | 43.620,72 | 523.448,64 |
| 1.6. Работы по обеспечению требований пожарной безопасности | 1 раз в месяц / по мере необходимости | 0,65 | 51.551,76 | 618.621,12 |
| 1.7. Работы по обслуживанию домофонной системы | ежедневно | 0,94 | 74.551,78 | 894.621,31 |
| 1.8. Обслуживание системы видеонаблюдения | ежедневно | 0,5 | 39.655,20 | 475.862,40 |
| 1.9. Обеспечение устранения аварий. Выполнение заявок населения. (ОДС) | круглосуточно / плановые заявки — ежедневно в соответствии с графиком работы управляющей организации | 1,85 | 146.724,24 | 1.760.690,88 |
| 1.10. Работы по управлению многоквартирным домом | ежедневно в соответствии с графиком работы управляющей организации | 3,18 | 252.207,07 | 3.026.484,86 |
| 2. Работы необходимые для надлежащего содержания оборудования и систем инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме: | 17,2 | 1.364.138,88 | 16.369.666,56 | |
| 2.1. Содержание систем вентиляции и противодымной защиты | ежемесячно / в случае необходимости | 1,46 | 115.793,18 | 1.389.518,21 |
| 2.2. Содержание ИТП и водоподкачек | ежедневно | 2,62 | 207.793,25 | 2.493.518,98 |
| 2.3. Содержание водоснабжения (холодного и горячего) и отопления | ежедневно | 2,59 | 205.413,94 | 2.464.967,23 |
| 2.4. Содержание систем теплоснабжения (отопления, горячего водоснабжения) | 1 раз в год / в случае необходимости | 1,1 | 87.241,44 | 1.046.897,28 |
| 2.5. Содержание систем электрооборудования, радио- и телекоммуникационного оборудования | еженедельно / в случае необходимости | 1,3 | 103.103,52 | 1.237.242,24 |
| 2.6. Содержание внутридомовой системы водоотведения (хозфекальной и ливневой канализаций) | ежедневно | 2,79 | 221.276,02 | 2.655.312,19 |
| 2.7. Содержание и ремонт лифтов; страхование гражданской ответственности | ежедневно | 5,34 | 423.517,54 | 5.082.210,43 |
| 3. Текущий ремонт несущих конструкций, инженерных систем МКД и элементов благоустройства. | В случае необходимости | 3,53 | 279.965,71 | 3.359.588,54 |
| Итого, без мусоропровода: | 40,27 | 3.193.829,81 | 38.325.957,70 |
Итак, как мы видим, наш дом платит управляющей компании более 38 миллионов рублей в год и это только по статье за содержание и ремонт (еще мы платим за коммунальные и дополнительные услуги).
Давайте теперь попробуем сравнить наш тариф с аналогичной статьей дома Старое Дмитровское шоссе 11* (известного самым низким тарифом от «СтройЖилИнвеста» в ЖК при числе квартир даже больше нашего) и понять почему же такая разница и в чём наша «уникальность».
* — на всякий случай администрация сайта приносит извинения нашим уважаемым соседям, простым жителям дома Старое Дмитровское шоссе 11 за использование информации их дома в этом сравнении
Укрупнённо в тарифе 3 базовых статьи расходов:
- Содержание «иного» общедомового имущества;
- Оборудование и системы инженерно-технического обеспечения;
- Текущий ремонт несущих конструкций;
По первой статье (в нее входят уборка помещений, дератизация/дезинсекция, придомовая территория и контейнерные площадки, противопожарные системы, домофоны, видеонаблюдение, работа по заявкам) у нас заложено на 0,7 рубля с м2 больше. Больше на уборку, меньше на безопасность (пожарную), меньше на домофоны (хотя у нас их больше чем в эталонном СДш11), существенно больше на видеонаблюдение и заметно меньше за работы по управлению многоквартирным домом.
Почему у нас заложено больше на уборку (к тому же, мягко говоря, посредственного качества) малопонятно — несмотря на отсутствие в публичном договоре СДш11 чётких данных о площадях МОП (Мест Общего Пользования), простой расчёт показывает что площадь МОП нашего дома ощутимо меньше.
Вторая статья (без учета обслуживания мусоропровода; по решению первого и единственного собрания он у нас закрыт и в нынешней повестке не фигурирует) характерна ещё более существенной суммарной разницей в 1,65 р/м2.
Основное различие (более 2 р/м2) приходится на обслуживание ИТП (Индивидуальный Тепловой Пункт — всё отопление и ГВС). Что же такого в наших ИТП особенного если на них практически в 5 раз больше собирать надо? Вопрос без ответа… Даже если просто сравнить количество: дом СДш11 имеет 3 ИТП, наш — 4 в двух котельных и можно предположить некоторую разницу, но очевидно не пятикратную!
За что платим?…
А вот АСКУЭ (система автоматической передачи показаний счётчиков, у нас используется лишь в части электроэнергии) наша управляющая компания из списка исключила (не собираясь более обслуживать эту систему вовсе?) и, предположительно, из-за этого разница с СДш11 по этой группе уменьшается и выходит, в итоге, в описанную ранее сумму 1,65 р/м2.
Куда же делся мусоропровод? И что намерена делать УК если жители проведут ОСС и захотят начать им пользоваться? Отдельной статьи, как раньше, в этом тарифе уже нет, соответственно, необходимые суммы УК планирует брать из воздуха?
По третьему пункту УК, очевидно, решила не заморачиваться с периодичностью проверок и контролем вообще, а просто обозначила работы по обслуживанию конструктивных элементов как проводимые «По необходимости» — в наших реалиях и по опыту минувших 3 лет это наводит на грустные мысли о том, что пока жители не начнут бить тревогу и жаловаться на обрушение конструкций и замерзающий из-за дыр в фасаде водопровод (как было минувшей морозной зимой) делаться, скорее всего, не будет ничего вообще.
Показательный момент!
В проекте договора на утверждение, в приложении №2, нам предлагается утвердить тариф с мусоропроводом МЕНЬШЕ чем без его обслуживания! Из чего поневоле напрашивается вывод — даже с учетом того, что активисты длительное время капали на мозги администрации УК, до конца мая и начала ОСС они так и не нашли в себе сил собраться с мыслями и уделить внимание второму по величине дому района хотя бы даже с такой мелочью как корректное составление приложения к Договору управления!
Эпичный финал! Навязанные услуги от третьих лиц — кабельное ТВ в кладовке или домофон в магазине?
На что хотелось бы еще обратить внимание, так это на приложение №3. Нам предлагается дружно, всем домом, утвердить себе оплату ДОПОЛНИТЕЛЬНЫХ услуг, которые, вообще-то, проходят по прямым отдельным договорам с третьими лицами!
Пункт 2 данного приложения обяжет ВСЕХ платить за некую «услугу связи для телевизионного вещания», взымаемую и с жилого и с нежилого помещения (да-да, в этой формулировке выходит, что даже кладовки будут платить за гипотетическое подключение к антенне, которой там отродясь не бывало). Об этой оплате УК также позаботилась и в повестке ОСС.
Пункт 3 не менее интересен и аналогичным образом обязывает всех использующих домофонную линию платить за т.н. «обслуживание домофонной связи с квартирой».
Минуточку, господа коммунальщики! Как же так?
Ведь за обслуживание сети домофонной связи, одной из штатных инженерных систем нашего дома, мы и так платим вам в составе тарифа «содержание и ремонт» в размере 894 тысячи рублей в год (пункт 1-1.7 «1.7. Работы по обслуживанию домофонной системы»)!
Договор на обслуживание оконечного абонентского оборудования (личной домофонной трубки/блока сопряжения/квартирного монитора/etc) подрядчик ООО «МТВ» заключает лишь с желающими оформить такую услугу и получать такое обслуживание.
А если квартирное оснащение домофона установлено самостоятельно?
А если этажный домофон установлен и обслуживается совсем другими лицами?
За что же тогда эта плата и почему со всех пользователей?
Как уже упоминалось, в повесте ОСС есть вопрос №49, отдельно предлагающий жителям утвердить себе навязывание услуги и оплаты кабельного ТВ, однако аналогичный пункт о навязывании услуги обслуживания абонентского оборудования домофона отсутствует, что добавляет ещё больше абсурда в эту и так весьма некрасивую ситуацию с выжиманием очередной платы «за воздух». Вот и получается что нам предлагается
Снижение с 43р до 40 с копейками, оставляющее тариф одним из самых высоких в ЖК, а заодно компенсированное из нашего кармана «дополнительными» услугами!